农村房屋建在农村集体所有土地上，因此和商品房的性质存在很大的区别，也因此，买卖农村房屋存在较大的风险。
在过去十几年中，农村人口不断涌向城市，导致农村房屋空置较多，很多人索性就把老家的院子便宜卖了。但近几年，随着城市不断发展扩大，城市周边越来越多的农村面临拆迁问题，在高额的拆迁款和安置福利诱惑下，因早年间农村房屋买卖引起的纠纷不断凸显。
一、几种类型的纠纷。
在农村房屋买卖引起的纠纷中，大致有以下几类：
1.老人去世，子女分家析产起纠纷
农村自建在宅基地上的房屋是可以作为遗产进行继承的。此类案件中，继承人的数量往往比较多，且可能存在代位继承等复杂情形。登记的宅基地使用权人和实际使用人并不一定一致，且年代久远，证据较难搜集，当事人双方虽为亲属，但争执一般也很激烈。
此类案件中，确定遗产的范围是争议焦点，当事人不仅要举出遗产纠纷中如遗嘱之类的常规继承纠纷证据，还需要提供自建住房究竟实际由谁建造，建造的花费多少等证据，往往先要把房产中属于遗产的部分和不属于遗产的部分分割开来，然后再进行继承和析产。
2.买卖交付后未变更登记，遇拆迁卖家反悔
一方子女成年后出户，向同村住户购买院落自建住房，由于缺乏法律意识，未订立书面的买卖合同或者订立合同比较粗糙，合同订立后，双方仅交付了院落和钱款，并未做宅基地使用权的变更登记，也即导致宅基地登记人和使用人不同。在后来需要对宅基地重新进行确权或者遇拆迁赔偿时，卖家反悔，拒绝配合将宅基地确权到买家名下或者主张自己是被拆迁人。
需要注意的是，法律、法规并没有禁止同一农村集体经济组织成员间互相转让宅基地使用权，仅作出出让方不得再次申请宅基地的，因此，在没有其他无效事由前提下，此类的买卖合同或者转让协议应属有效。
已经登记的宅基地使用权进行转让的，应当及时办理变更登记。很多村民因缺乏法律意识，未及时或者压根就不知道需要变更登记这回事，这是纠纷产生的根源所在。对此类案件审理中，首先确定买卖合同或转让协议的效力，然后按照宅基地交付、房屋建造、占有、使用等各个方面综合予以判决。
3.城里人进村买房盖别墅，卖家主张合同无效
近些年，城镇居民购买村民的宅基地建造豪华房屋的情形也屡见不鲜，但风险极大。《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和的通知》第二条规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。尽管上述规定不是法律也不是行规，在此类案件中仍然会依此规定，认定宅基地使用权转让协议或合同无效。
一般情况下，合同被认定无效后，由双方返还原物，并根据各自过错大小承担向对方赔偿损失的责任。但问题在于，如果买受人修缮、重建、加盖了房屋，该笔费用如何补偿？农村宅基地房屋价值上涨的损失如何赔偿？遇到拆迁，拆迁利益又应当如何分割？对此，的判决并不一致，这也依赖于当事人提供证据的证明力和让法官产生心理确信的程度。
4.村干部将集体用房私自出售
村干部私自将村集体建造的库房或者公共用房出租甚至出售给他人的情形并不少见，但实际上此类的出租或者出售合同一般是无效的。村集体修建的集体用房和村民自建在宅基地上的房屋完全不同，该类用房多是集体修建的公共设施和公益事业建设用房，属于集体财产，处分集体财产必须经过村民会议决定。
根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产的，应经村民会议决定方可处理，因此对于出售集体用房的协议，必须经过村民会议讨论表决方能赋予其效力。
二、农村房屋买卖合同无效的主要法律依据。
《民法典》第一百五十三条规定：违反法律、行规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。通过案例检索发现，在宅基地使用权转让过程中出现合同无效的情形，大部分是因为违反了法律、行规的强制性规定。具体的规定主要有：
《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和的通知》第二条规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《中华人民共和国土地管理法》第六十一条规定：乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）审核，向县级以上地方自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；（四）土地承包经营方案；（五）村集体经济项 该内容由 张胜云律师 和 律说律答 共创回答